부동산 실거래가 신고제도는 부동산 거래시 이중계약서 작성을 제도적으로 차단하여 부동산 거래를 선진화하고 실거래가에 의한 정상과세가 이루어 질 수 있도록 부동산거래관리시스템 상에서 부동산거래 신고를 하는 제도입니다.

근거법률

공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(시행일 2011. 8. 20.)

신고대상

• 토지 또는 건축물
• 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 : 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 인한 조합주택 입주권 및 분양권
• 「주택법」제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 : 20호 이상의 단독주택, 20세대 이상의 공동주택 및 300세대 이상의 주상복합건물 분양권
• 주의사항
  • 잔금지불이나 등기이전시가 아니고 계약 체결일시를 기준으로 하며 계약이 파기가 되어도 신고 의무는 발생됩니다. 또한 2005년도에 계약한 매매 건 은 신고의무가 없습니다 또한 신고 후에 계약이 파기되어 신고할 목적이 상실 되어도기존신고가 전화 나 인터넷으로 철회되는 것이 아닙니다.거래 당사자 또는중개업자는 부동산 거래계약해제 등 신고서에 서명 또는 날인한 후 시.군.구청에 제출해야 합니다
  • 토지거래허가를 받았어도 매매일 경우에는 부동산거래 별도 신고
  • 판결, 교환, 증여, 신탁/해지 등은 기존처럼 검인대상 임 (방문신고)
  • 외국인 토지취득신고 대상 중 계약 유형이 매매인 경우 부동산거래 별도 신고

신고의무자

• 거래당사자 및 중개업자, 대리인(위임장)
• 직거래인 경우에는 매수인 또는 매도인 중 1인이 신고
• 중개업자가 거래계약서를 작성.교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고
• 신고시에는 주민등록증 등 신고인의 신분을 확인할 수 있는 공적신분증 제시

신고기간

• 계약일로부터 30일 이내 신고(30일이 되는 날의 업무마감 시간까지)
• 기간의 산정은 계약일 다음날을 1일로 하여 30일이 되는 날의 업무마감 시간까지
• 30일째 되는 날이 공휴일 또는 휴무일인 경우 다음 업무일 마감시간까지 기한 연장
  예) 2021년 3월 6일 계약을 체결하였다면, 3월 7일이 1일째이고 30일째는 4월 5일(일요일)이 되나, 휴무일이므로 신고기한은 다음 업무일인 4월 6일(월요일)이 됨

신고서 작성 단위

• 거래물건별로 각각 작성
• 토지 거래 : 필지별로 구분하여 신고서 작성
• 단독주택 등 단독건물 : 건물과 토지를 하나의 거래물건으로 신고서 작성
• 공동주택 등 집합건물 : 건물(개별호)과 토지(대지권, 관계필지포함)를 1건으로 신고
• 건물(지상권)만 거래 : 건물과 관계 토지를 포함하여 신고서 작성
• 매수자. 매도자 추가 시 별지 작성

부동산거래관리시스템 접속방법

• 인터넷 주소 창에 직접 부동산 관할관할 시. 군. 구 주소 입력 또는
• 관할 관청 홈페이지 접속 후 "부동산거래관리시스템" 배너 클릭
  ※ 인터넷으로 부동산거래신고를 할 경우에는 개인공인인증서(인터넷뱅킹)를 보유해야 함
  → 가까운 거래은행, 증권사 등을 방문하여 신청서를 작성하고, 본인 확인을 거쳐 인증서를 발급 받음
• 현 시스템 상에서는 부동산 중개업자의 경우 법인 인증은 사용할 수 없으며 대표자의 개인 인증을 받아 사용해야 함(추후 시스템 보완 예정)

신고필증 교부 및 검인처리

• 거래가격 등의 신고 시에는 군·구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며(법 제27조 제3항)
• 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항의규정에 의하여 검인을 받은 것으로 봄(법 제27조 제4항)
• 거래신고필증에 기재된 거래가액을 “부동산등기부 등본”에 기재하도록 부동산등기법 개정

신고제도 위반 시 과태료 부과

• 신고의무 위반 시 매도자, 매수자 및 중개업자에게 미신고, 지연신고, 해제신고 : 지연기간과 거래 금액에 따라 10만원에서 500만원 이하 과태료 부과
  ※ 2020. 2. 21.부터 계약이 해제·무효·취소된 경우에도 확정된 날부터 30일 이내 해제신고(해제신고의 의무화)
  ※ 허위신고 : 취득세 3배 이하의 과태료 부과
• 중개업자에게 거래 신고를 하지 않도록 요구하거나, 거짓내용을 신고하도록 요구한 경우 : 400만원 과태료
• 중개업자의 거짓기재 또는 이중계약서 작성 : 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지

부동산실거래신고방법 및 구비서류

• 부동산거래신고는 인터넷신고 또는 구청 방문신고 중 선택하여 신고
• 방문신고 직거래 시
  • 부동산거래계약신고서 작성 및 모든 거래당사자의 서명 또는 날인 후, 당사자 중 1인이 구청을 방문하여 신고(필증은 즉시 교부받음, 즉시라 함은 통상 3시간이내)
  • 대리신고: 매도인 및 매수인 중 1인으로부터 위임장(자필서명)과 신분증 사본을 첨부하여 신고
• 중개거래 시
  • 중개업자가 신고(공동중개 시 중개업자 중 1인이 부동산거래계약신고서 작성 및 공동중개자의 서명 또는 날인 후 공동중개자 중 1인이 구청에 방문하여 신고)
  • 대리신고 : 구청에 신고한 소속공인중개사가 있는 중개업소만 해당. 거래신고서에 중개업자 인장날인, 위임장에 인장날인, 소속공인중개사 신분증(인장은 모두 구청에 신고한 인장)
• 인터넷신고 : 구 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 링크메뉴를 통해 접속(https://rtms.icdonggu.go.kr:9643)

주택자금조달계획서 제출 대상

• 6억미만 주택구입시 제출의무 없음
• 6억이상 주택구입시 제출의무화
• 단, 2022년 11월 14일 이후 거래계약을 체결하는 경우에 해당

토지 자금조달계획서 제출 의무화

2022년 2월 28일부터 1억원 이상 토지를 거래하거나 지분거래하는 경우엔 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서(자금조달계획서)를 의무적으로 제출
(*1년 이내 서로 맞닿은 토지를 추가 취득한 경우 합산 1억원 이상)

법인 주택거래 신고사항 확대

법인이 매도인 또는 매수인으로서 주택을 거래하는 경우 기존 신고서 외의 법인 주택거래계약신고서를 추가로 제출해야 하며, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가격에 관계없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출

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